Коммерческая недвижимость в Чехии. Что имеет смысл покупать?

Коммерческая недвижимость в Чехии. Что имеет смысл покупать?

В предыдущей статье уже упоминалось, что речь идет о коммерческой недвижимости в Чехии, так как рассматривается способ инвестирования, - то есть, вложения с целью надежно сохранить и приумножить, плюс получать еще какой-то дополнительный доход.

Отдавая предпочтение в целом коммерческой недвижимости (а это может быть – ресторан, отель, офис, магазин, квартира и так далее), в качестве наилучших объектов инвестирования разумно выбирать, так называемые, - "доходные дома". (Это не значит, что не стоит покупать квартиру или дом в Чехии в качестве "второго жилья" на время отпуска; отдых в курортных местах здесь ничем не хуже, чем, например в Испании.

Что такое "доходный дом"? Это объект недвижимости, который имеет и разноплановые квартиры, и коммерческие площади, которые можно предлагать под магазин, ресторан, офисы или иное. Помимо помещений, деньги еще можно получить, например, - от размещения рекламных щитов (соты мобильного оператора), от организации возле дома парковочных мест, и т.д. Одним словом, доходный дом - это распределение инвестиций или диверсификация. Владение доходным домом будет приносить регулярные денежные поступления в любые времена, а это и есть - надежность. Кроме того, здесь можно говорить о перспективе, например, сделать пристройку или надстройку или реконструировать здание в целом, увеличив тем самым площадь и, возможно, этим повысив интерес к зданию. Также существует и перспектива увеличения арендных платежей.

Кстати, что касается арендной платы, то нужно учитывать следующее. Еще до установления в Чехии социализма, у каждого доходного дома был владелец, который заботился и управлял собственностью. Понятно, что, когда государство находилось в составе соцлагеря, вся частная собственность у владельцев была отнята и национализирована; и только после революции 1989 года ("бархатная революция"), собственность вернулась к владельцам или членам их семей. Однако вместе с этим "возвращением" не вернулось право на получение рыночной арендной платы. И поскольку, со времен социализма размер арендной платы устанавливался в соответствии с нормой закона, фактически стало существовать два рынка аренды – один "регулируемый", где цены контролировало государство, другой – настоящий. Но, сегодня, процесс либерализации аренды неуклонно идет – нормируемые арендные ставки ежегодно увеличиваются на 15-20% (ставка зависит от местоположения) с тем, чтобы к 2012 году рынок стал полностью свободным, - адекватная цена аренды должна быть около 5% цены недвижимости в год; быть договорной, а не зависеть от законодательных норм.

Собственник может и сам проживать в собственном доходном доме. По крайней мере, - формально, так как на время оформления долговременного (постоянного) вида на жительство обязательно нужно предоставлять сведения в полицию о месте своего проживания в Чехии.

Ну и, наконец, инвестируя в доходный дом, можно избавить себя от обязанности – ежедневно "вести учет и контроль" - ведь это не магазин, ресторан или отель; да и обмануть домовладельца – сложно.

Какой доход реально получить и какую сумму инвестировать?

Доход от вложения в доходный дом, как правило, составляет от 4 до 7%. Покупать дома с доходностью 3-4% не советуют специалисты (если там не усматривается перспектива увеличения дохода); также, не стоит надеяться на доход более 7% (надо предусмотреть расходы на управление, текущий ремонт и прочее). Реально рассчитывать на доход - в 4,5-6% годовых (в расчет не берется перспектива увеличения цен и курсов валют) при хорошей ликвидности.

Из доходного дома можно извлекать и большую аренду, если сдавать квартиры с полной обстановкой и сервисом (это уборка, обслуживание - с доставкой обедов, вызовом такси и т.д.). Дома "гостиничного типа", держать очень выгодно, учитывая, что в Чехии расположено множество филиалов и представительств международных компаний, штаб-квартир (приезжает много бизнесменов, деловых партнеров, а также студентов, стажеров, граждан, которые, работают и живут в Праге в течение рабочей неделе и уезжают домой на выходные). Сдавать такое "благоустроенное жилье" можно в два раза дороже, чем обычное, при этом затраты собственника сосем не велики.

В центрах международных курортов Чехии за доходный дом можно отдать в районе 1 млн. евро. В самой Праге дом тоже можно купить по такой же цене, правда, чаще средняя цена в Праге составляет от 1,5-2 до 4-6 млн. евро. Дороже, разумеется, стоят дома в центре, с общей площадью более 2 тыс.кв.м. и с ремонтом. Есть и более дорогие дома: например, на Парижской улице (самая престижная в городе) дома предлагают и за 15 млн. евро (доходность такого дома иногда не достигает даже 4%; как ни странно, но отсюда видно, что доходность не существенный показатель формирования цены).

В других городах Чехии, в исторических и коммерческих кварталах можно купить хороший доходный дом (несколько квартир плюс коммерческие помещения) в районе 500 тысяч евро. Можно купить и долю в собственности, – это еще меньшие затраты.

Каждый инвестор, конечно, сам для себя решает, - что ему важнее. Кому-то важна надежность, стабильность и возврат инвестиций, - для этого нужно вкладывать в дома и получать регулярный доход с аренды. Другие предпочитают - приумножать вложения, для чего ориентируются не просто на дома, а на "проекты". Например, покупают дом, требующий капитального ремонта, с тем, чтобы впоследствии его или выгодно продать, или эксплуатировать. Реконструированная недвижимость всегда дороже, чем покупка "ветхого" и его восстановление и реконструкция; плюс инвестировать, в таком случае, можно поэтапно. Когда такой проект через год-два будет завершен, инвестор может распродать помещения по отдельности. С таких "девелоперских" проектов доход составляет 25-35% (12-15% годовых).

В условиях кризиса эти проекты имеют спрос, ведь девелоперы, часто, не могут их "осилить" в связи с невозможностью брать кредиты и продают, порой, даже ниже рыночной стоимости.

Итак, видно, что коммерческую недвижимость Чехии можно рассматривать как вполне надежное вложение, с малым риском обесценивания и снижения ликвидности и со стабильным доходом от аренды в 4,5-5,5%. Требуемый капитал может составлять от 500-600 тыс. евро до 5-6 млн. евро. Ну, а политическая, экономическая и финансовая стабильность страны – гарантия безопасности для любого инвестора.